بازار مسکن یکی از ریسک پذیرترین بازارهاست و تهاتر یکی از راه‌هایی است که می‌تواند با مدیریت صحیح این ریسک را به حداقل برساند.
شرایط پرتلاطم اقتصاد امروز ایران به گونه‌ایست که مردم با صدها مشکل دست و پنجه نرم می‌کنند. بالا رفتن قیمت ملک و نبود نقدینگی در میان مردم ، سبب شده تا تهاتر گزینه خوبی در این زمینه باشد. به علاوه ریسک فاصله فروش ملک تا پیدا کردن ملک جدید را در این شرایط نابسامان تورم و گرانی کاهش می‌دهد. پس بهتر است با کارشناسی دقیق، تهاتر به‌درستی انجام شود تا طرفین قرارداد دچار ضرر نیز نشوند. در این زمینه کارشناسان حرفه‌ای املاک نفار می‌توانند همیار شما باشند و در زمینه تهاتر و معاوضه ملک ، حافظ منافع شما باشند.
تهاتر ملک با ملک به معنای تبادل دو ملک بدون استفاده از پول نقد است. در این روش، هر یک از طرفین یک ملک را به عنوان پرداخت برای ملک دیگر ارائه می‌دهد. این روش ممکن است در مواردی که افراد نمی‌توانند به راحتی به پول نقد دسترسی پیدا کنند یا از شرایط بانکی برای دریافت وام نمی‌توانند استفاده کنند، مفید باشد.
مزیت این روش، این است که هر دو طرف می‌توانند به راحتی به ملکی دسترسی پیدا کنند که ممکن است با استفاده از پول نقد در دسترس شان نباشد. همچنین، این روش می‌تواند برای کاهش هزینه‌های مرتبط با خرید و فروش ملک، مفید باشد. به عنوان مثال، هزینه‌های مربوط به پرداخت مالیات بر انتقال مالکیت (مالیات طلاق) در این روش کاهش می‌یابد.
رونق ویلاسازی در شمال کشور سبب شده است که تعداد زیادی از افراد ساکن شهرهای بزرگ، به خرید ویلا و اقامت در شمال کشور تمایل پیدا کنند ، افرادی زیادی برای فرار از دغدغه های زندگی در کلان شهرها اقدام به معاوضه ملک خود با ویلا در شمال مینمایند که از میان معاوضه آپارتمان تهران با ویلا ساحلی در شمال از پر طرفدار‌ترین روشهای معاوضه میباشد.
برای اجرای تهاتر ملکی نیاز به رعایت قوانین و مقررات حقوقی دارید. در زیر به برخی از قوانین و مقررات مربوط به تهاتر املاک در ایران اشاره می‌کنیم:
۱. مالکیت ملک: برای اجرای تهاتر املاک، باید ابتدا مالکیت ملک توسط مالک مورد تایید قرار گیرد. برای این کار، میتوانید به دفتر املاک و یا دفتر ثبت اسناد مراجعه کنید.
۲. تأیید صحت ملک: قبل از اجرای تهاتر، باید صحت و اعتبار ملک مورد بررسی قرار گیرد. برای این کار، میتوانید به دفتر املاک و یا دفتر ثبت اسناد مراجعه کنید و اسناد مربوط به ملک را بررسی کنید.
۳. پرداخت مالیات: برای اجرای تهاتر املاک، باید مالیات‌های مربوط به معامله پرداخت شود. این شامل مالیات بر ارزش افزوده، مالیات بر درآمد و مالیات بر ارث و واگذاری می‌شود.
۴. ثبت تهاتر: بعد از توافق طرفین معامله در رابطه با تهاتر املاک، باید این توافق در قالب مستندی به نام “قرارداد تهاتر” به دفتر املاک و یا دفتر ثبت اسناد ارائه شود.
۵. زمان اجرای تهاتر: برای اجرای تهاتر املاک، باید به زمان معینی که در قرارداد تهاتر تعیین شده است، توجه شود.
۶. تأیید صحت قرارداد: باید قرارداد تهاتر توسط مشاوران حقوقی مورد بررسی قرار گیرد تا از صحت آن اطمینان حاصل شود.
در ادامه به انواع تهاتر و توضیحی مختصری درباره آنها میپردازیم....
تهاتر مستقیم
در این نوع تهاتر، دو طرف معامله معامله به طور مستقیم با یکدیگر وارد معامله می‌شوند. در این حالت ارزش ملک و کالایی که با آن معاوضه می‌شود، می‌تواند برابر باشد یا نباشد. این نوع از تهاتر در مقابل تهاتر غیر مستقیم قرار دارد.
تهاتر غیر مستقیم
در تهاتر غیر مستقیم، ملک و کالای دیگر به صورت مستقیم با هم مبادله نمی‌شوند. در این حالت معمولا شخصی به صورت واسط بین طرفین اصلی معامله وجود دارد. به این ترتیب که مثلا شما ملک خود را به فردی منتقل کرده و شخص ثالث، ملک یا کالای دیگری را در مقابل آن به شما منتقل می‌کند.
در چنین حالتی باید قرارداد تهاتر به نحوی نوشته شود که نحوه انتقال و افرادی که در این انتقال مشارکت دارند، به صورت کاملا شفاف مشخص باشند. رعایت این موضوع برای جلوگیری از مشکلات حقوقی آینده بسیار اهمیت دارد.
تهاتر پایاپای
در تهاتر پایاپای، باید ارزش ملک و کالایی که با آن معاوضه می‌شود، معادل یکدیگر باشند. در این حالت کارشناسی ملک و قیمت‌گذاری روی ملک اهمیت بسیاری دارد. اگر کالایی که قرار است با ملک معاوضه شود، چیزی غیر از ملک باشد، احتمالا وضعیت ساده‌تر می‌شود، زیرا تعیین قیمت کالاهایی مثل خودرو یا مصالح ساختمانی راحت‌تر از تعیین قیمت ملک است.
تهاتر غیر پایاپای
در این نوع از تهاتر، بر خلاف تهاتر پایاپای، ارزش کالاهایی که در حال مبادله هستند، برابر نیست. در این حالت باید قیمت هر یک از کالاها به دقت کارشناسی و تعیین شود. نکته مهم دیگر در این حالت این است که باید مشخص شود، این تفاوت ارزش در کالاهای مورد مبادله، چطور جبران شود.
گاهی اوقات برای جبران مابه‌التفاوت ارزش دو کالا، خدمات یا کالا دیگری پیشنهاد می‌شود. گاهی نیز با پرداخت پول نقد، تفاوت ارزش دو کالا جبران می‌شود. به هر حال تمام این نکات باید در قرارداد تهاتر به دقت درج شود.
کارشناسی ملک در تهاتر
برای کارشناسی ملک در تهاتر، ابتدا باید تصمیم بگیرید برای اینکار قصد دارید از کارشناسی رسمی دادگستری یا کارشناس ملک استفاده کنید، یا خودتان قیمت ملک را بررسی کنید. اگر از کارشناس کمک بگیرید ، کار زیادی به عهده شما نیست. صرفا باید منتظر نظر کارشناس برای تعیین قیمت باشید. اما اگر خودتان برای اینکار اقدام کنید، باید به نکات و مراحل زیر دقت کنید...
◾️بررسی موقعیت مکانی ملک: وضعیت محله، دسترسی‌ها و امکانات موجود می‌تواند روی قیمت اثر گذار باشد.
◾️بررسی خود ملک: وضعیت مشاعات، همسایه‌ها، وضعیت داخل ملک شامل مواردی است که تاثیر مستقیم روی قیمت‌گذاری دارند.
◾️بررسی کاربری ملک: مخصوصا در مورد زمین، کاربری ملک تفاوت قابل توجهی در قیمت ملک ایجاد می‌کند.
◾️بررسی میدانی: پس از بررسی موارد قبل، باید با بررسی میدان و مقایسه قیمت املاک مختلف در منطقه ملک مورد نظر، به یک قیمت منطقی برای ملک خود برسید.
البته در زمینه تهاتر و تعیین قیمت ملک در شمال کشور به خصوص تهاتر ویلاساحلی با آپارتمان تهران ، تیم نفار با کارشناسان متخصص همراهی مطمئن برای شما خواهد بود و شما میتوانید با مشاوره تخصصی گروه نفار ، بدون ریسک اقدم به معاوضه ملک خود نمایید.
