در این مقاله نگاهی خواهیم داشت به قولنامه ملکی در مازندران، اما لازم است قبل از بررسی این موضوع، با انواع سند ملکی در شمال کشور آشنا شویم...
به طور کلی سندهای ملکی در شمال کشور را میتوان به انواع زیر تقسیم بندی کرد:
سند سربی: این نوع اسناد در اداره ثبت و دفترخانه های اسناد رسمی به نام مالک ثبت می شدند ( در گذشته )، این نوع سند از اعتبار بالایی برخوردار می باشند و می تواند به صورت مشاع یا شش دانگ باشد.
سند منگوله دار: سندهای مالکیتی است که دارای چند برگ به صورت دفترچه ای و یک منگوله است. این سند همراه با یک تکه نخ و سرب توسط اداره اسناد، برای بالا بردن اطمینان پلمپ شده است ( در گذشته ).
سند شش دانگ: هر یک از اسناد مالکیتی معتبر (عادی یا رسمی) که به طور تمام و کمال به یک مالک تعلق داشته باشد را سند شش دانگ می گوییم. کلمه‌ی شش دانگ به معنای شش جهت شمال، جنوب، شرق، غرب، بالا و پایین است. این نوع سند از اعتبار بالایی برخوردار است و بسیاری از افراد که قصد خرید زمین در شمال یا خرید ویلا در شمال را دارند، به دنبال ملک‌هایی با این نوع سند هستند.
سند تک برگ: در گذشته سند ملک ها به صورت دفترچه ای و یا چند برگ بوده اند. این نوع دفترچه ها به دلیل امنیت کمی که داشتند، به راحتی قابل جعل بودند. در سال های اخیر برای بالا بردن ضریب اطمینان به اسناد ویلاها و املاک در شمال، اسناد دفترچه ای و چند برگ را به سند تک برگ تبدیل کرده اند که از این طریق مشخصات کامل ملک در سامانه الکترونیکی سازمان اسناد و املاک کشور ثبت می گردد. از مزایای دیگر این نوع سند می توان به خوانا بودن و نگهداری آسان تر این سند نسبت به سند دفترچه ای اشاره کرد.
سند شخصی: در عرف بازار املاک و مستغلات و آژانس های املاک به اسنادی
که به نام شخص و بدون عارضه های اوقافی، مصادره ای و...میباشد، سند شخصی اطلاق میشود.
سند وکالتی: به نوعی از سند گفته می شود که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت و… یک یا چند نفر از سوی یک نفر وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.
سند مشاع: مشاع در لغت به معنای شریک داشتن و شریک بودن می باشد. سند مشاع یعنی ملک مورد نظر دو یا چند مالک دارد. این سند برای مالکیت ساختمانی مانند پارکینگ و … کاربرد دارد.
سند عرصه: این سند برای زمینی که ویلا یا آپارتمان بر روی آن بنا شده است، می باشد.
سند اعیان: این سند برای ویلا و یا ساختمانی است که در یک زمین یا همان عرصه احداث شده است.
سند شورایی: به سندی که بعد از توافق طرفین و عقد قرارداد، توسط شورای محلی یک منطقه و در بنگاه مهر شده باشد سند شورایی می‌گویند. سند شورایی دارای مزایایی همچون نداشتن هزینه مالیات، عوارض شهرداری، هزینه انتقال سند، سرعت انجام معامله و … می باشد.
سند تفکیکی: این سند معمولاً بر ملکی دلالت دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و قسمت‌های تقسیم شده هرکدام دارای سند جداگانه می باشند. برای مثال سند مالکیت آپارتمان ها که جهت تفکیک، پس از ابطال مالکیت اولیه به تفکیک هر واحد صادر می شود.
سند اوقافی: سند وقفی یا اوقافی سندی است که در گذشته توسط صاحبان ملک یا زمین، وقف شده و تحویل اداره اوقاف گردیده است. اداره اوقاف مسئول امور این گونه اسناد و املاک می باشد. اداره‌ی اوقاف این ملک‌ها رو به صورت ۹۹ ساله به دیگران منتقل می‌کند و از آن‌ها اجاره می‌گیرد. طبق قانون و مسائل حقوقی، خرید و فروش اموال وقفی، بدون هماهنگی و اجازه گرفتن از اداره اوقاف ممنوع بوده و تخلف به حساب می‌آید. اگر اشخاصی که با اجازه اوقاف اعیانی در عرصه اوقافی بسازند، می‌توانند فقط برای اعیان خود سند درخواست کنند.
سند بنچاق: در زمان گذشته قبل از تصویب قانون ثبت در کشور، مردم برای توافق بین خودشان، قراردادهایی روی کاغذ مینوشتند و سپس این قراردادها توسط علما و افراد سرشناس که در بین مردم چهره‌ی موجه و مقبولی داشتند، ممهور و امضاء می شد که مورد قبول همگان بود.
هنگامی که ملکی دارای هیچ یک از انواع سند رسمی که نام برده شد نباشد، برای مبادله آن ملک از قولنامه استفاده میشود. خریداران ملک برای خرید ملک در مازندران معمولا به سراغ ملکهای سنددار میروند و خرید ملکهای قولنامه‌ای همیشه با استرس و نگرانی از آینده سرمایه خریدار همراه است و برخی از افراد فقط بدلیل ارزانتر بودن ملکهای فاقد سند، این مبادله را انجام میدهند.
وقتی ملکی فاقد سند یا به اصطلاح قولنامه‌ای باشد ممکن است این ملک در بافت غیر مسکونی (خارج بافت)ساخته شده باشد، این نوع ملک‌ها علاوه بر آنکه قابلیت اخذ سند را ندارند در آینده نیز ممکن است تخریب شوند
البته لازم به ذکر است اگر ملک داخل بافت مسکونی نباشد اما خارج از بافت هم نباشد یعنی داخل بافت زراعی، باغی یا به اصطلاح کمیسیونی ساخته شده باشد تا زمانی که جریمه ساخت پرداخت نشود امکان دریافت سند وجود ندارد و تا آن زمان باید از قولنامه جهت خرید و فروش استفاده شود.
به طور کلی مبایعه‌نامه سندی است که در آن تعهد و قولی نوشته می شود. در حقیقت، قولنامه قراردادی است که اعتبار خود را از ماده ۱۰ قانون مدنی می گیرد که بر اساس آن طرفین معامله که قصد عقد بیع با یکدیگر را دارند متعهد می شوند در زمان مشخصی به تعهد خود یعنی انتقال مال به دیگری عمل کنند.
لازم به ذکر است که مبایعه‌نامه دارای ضمانت اجرایی است و تخلف از آن منجر به پرداخت جریمه می باشد. به عبارت دیگر، توافق‌هایی که به این صورت انجام می‌شوند مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی ایران بوده و الزام‌آور هستند، به این معنا که در حدود تعهداتی که در متن قولنامه ( مبایعه نامه ) نوشته شده میتوان از طریق دادگاه، طرف متخلف را ملزم به انجام آن تعهدات نمود.
خرید ملک قولنامه‌ای ( مبایعه‌نامه ای ) در مازندران اقدامی است که حتما باید با آگاهی، شناخت کامل و تحقیقات لازم انجام شود تا سرمایه شما به خطر نیوفتد.
خوشبختانه یکی از مزیت‌های فوق‌العاده و ویژگی بارز منطقه سرخرود در این است که اکثر ملکهای موجود در این منطقه دارای اسناد حقوقی کامل و معتبر میباشند، اما اگر ملکی که قصد خرید آن را دارید در حال حاضر سند دریافت نکرده است بهترین راه این است که در این زمینه از یک مشاور متخصص در منطقه کمک بگیرید.
اولویت تیم نفار جهت معرفی فایل به مشتریان گرامی، ملکهای سنددار میباشد اما اگر به هر دلیلی ملکی که قصد خرید آن را دارید تا کنون سند دریافت نکرده است، تیم نفار تمامی استعلامات و اقدامات لازم را انجام خواهد داد تا ملکی سالم را خریدارای نمایید، هچنین بعد از خرید ملک در مازندران، شما را برای انجام مراحل اداری و دریافت سند همراهی خواهد کرد.
هشت نکته مهم که هنگام خرید ملک قولنامه‌ای باید به آن توجه کرد
لازم است قبل و نیز حین تنظیم قولنامه نکاتی را در نظر گرفت. از جمله این نکات می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- خریدار باید در مورد رهن و وثیقه نبودن ملک اطمینان حاصل کند.
- از طریق دریافت کد رهگیری از فروش یا معامله آن با شخص دیگری به طور کامل مطلع شود.
- قولنامه را باید در سه نسخه تنظیم کرد و تا حد امکان از تنظیم قولنامه‌های دستی و بدون در نظر گرفتن شروط کافی پرهیز شود.
- در قولنامه‌ای که در دفتر معاملات ملکی تنظیم میشود باید علاوه بر امضای فروشنده و خریدار مهر و امضای صاحب بنگاه و دو نفر به عنوان شاهد قولنامه را امضا کنند.
- قبل از هر چیز باید مطمئن شد که مشاور املاکی که در آن قولنامه نوشته میشود از اتحادیه مربوطه مجوز دارد یا خیر. حال آنکه بهتر است حق بنگاه دار در متن قولنامه درج شود.
- مشخصات مورد معامله را با آنچه در سند ذکر شده است تطبیق دهند و چنانچه مورد معامله خانه است دقت شود که ملحقات ملک مانند آب و برق و پارکینگ در متن قولنامه قید شده باشد.
- درباره کسی که قولنامه را امضا می‌کند چنانچه وکیل یا نماینده مالک است، باید اطمینان حاصل شود که نمایندگی وی قانونی است و حق امضا در این مورد خاص را دارد.
- مالی که مورد معامله است چنانچه از طریق ارث به فروشنده رسیده است باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را مشاهده کند.
قولنامه در صورتی که به طور صحیح تنظیم شود حامی حقوق افراد است و افراد به استناد آن می‌توانند به دادگاه مراجعه و حقوق مسلم قانونی خود را پیگیری کنند. به عبارت دیگر، با توجه به مفاد قولنامه خریدار می‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند و فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از شخص خریدار دریافت کند.
اگر قصد خرید زمین، ویلا یا آپارتمان در مازندران را دارید با کارشناسان املاک نفار در تماس باشید.
تیم حرفه‌ای املاک نفار، به شما کمک خواهد کرد تا هنگام خرید ملک در مازندران با آگاهی کامل از همه جزئیات بتوانید ملکی سالم را خریدارای نمایید و آینده سرمایه خود را تضمین نمایید.
